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600466
蓝光发展

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蓝光发展(600466)主营业务收入 成本利润及毛利率

2019-12-31主营构成分析
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房地产开发 132.37亿 91.59% 95.95亿 93.96% 85.90% 27.52%
现代服务业 7.34亿 5.08% 4.64亿 4.54% 6.37% 36.80%
医药和3D生物打印 4.80亿 3.32% 1.53亿 1.50% 7.72% 68.15%
按地区 成都区域 48.05亿 33.25% - - - -
滇渝区域 35.60亿 24.64% - - - -
北京区域 25.38亿 17.56% - - - -
华东区域 22.11亿 15.30% - - - -
华中区域 9.64亿 6.67% - - - -
华南区域 3.74亿 2.59% - - - -
主营介绍 主营业务:

房地产开发业务

产品类型

房地产开发、现代服务业、医药

产品名称

住宅及配套、 商业地产、 现代服务业、 医药

经营范围

投资及投资管理;企业策划、咨询服务;企业管理;房地产投资;房地产开发经营;土地整理;商业资产投资、经营;自有房屋租赁;资产管理;物业管理;生物科技产品研究及开发;技术咨询服务和技术转让;技术及货物进出口业务;电子商务。

董事会经营评述

  一、经营情况讨论与分析
  2019年,我国房地产市场运行的政策环境在一季度“小阳春”后整体偏紧,全年延续“房住不炒”主基调,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,四季度在“因城施策”下部分城市虽然出现边际放松,但未出现全面放开迹象。
  1、全年商品房销售额进一步增长,但增速回落,销售面积微降
  2019年,商品房销售面积171,558万平方米,同比下降0.1%。商品房销售额159,725亿元,同比增长6.5%,增速比2018年回落5.7个百分点。综合看,2019年商品房销售增速较前两年明显放缓。
  2、房地产开发投资保持韧性,新开工面积增速回落,土地购置面积下降
  2019年全国房地产开发投资132,194亿元,比上年增长9.9%,增速比2018年加快0.4个百分点。其中,住宅投资97,071亿元,增长13.9%,增速比2018年加快0.5个百分点。
  2019年全国房屋新开工面积227,154万平方米,同比增长8.5%,增速比2018年回落8.7个百分点。其中,住宅新开工面积167,463万平方米,同比增长9.2%。
  2019年,房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米,同比下降11.4%;土地成交价款14,709亿元,同比下降8.7%。
  3、房企融资渠道仍然受限,房地产开发企业到位资金微增
  2019年货币政策环境相对宽松,但房地产融资依然收紧。5月银保监会的“23号文”、7月的信托公司约谈并施行余额管控、房企海外发债用途限定于只能借新偿旧等一系列针对房企融资渠道的监管组合拳,使得房企资金链仍然面临压力。
  2019年,房地产开发企业到位资金178,609亿元,比上年增长7.6%。其中,国内贷款25,229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58,158亿元,增长4.2%;定金及预收款61,359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27,281亿元,增长15.1%。
  (数据来源:以上数据来源于国家统计局)

  二、报告期内主要经营情况
  2019年,公司坚持利润与规模并重,围绕公司主业,通过各种手段和措施,充分调动和全面挖掘经营潜力,实现了经营业绩的大幅增长。
  (一)经营业绩大幅提升
  报告期内,公司实现营业收入391.94亿元,同比增长27.17%;实现利润总额55.90亿元,同比增长65.53%;实现归属于上市公司股东的净利润34.59亿元,同比增长55.53%;实现基本每股收益1.0538元/股,同比增幅69.34%;实现净利率10.61%,较上年增加2.51个百分点;实现加权平均净资产收益率23.88%,较上年增加6.81个百分点。
  房地产业务:2019年公司房地产业务实现销售面积1,095.30万平方米,同比增幅36.63%;实现销售金额1,015.37亿元,同比增幅18.70%。其中,合并报表权益销售金额715.40亿元,权益销售面积798.44万平方米。
  1-12月,公司自有项目新开工面积866.93万平方米,竣工面积515.82万平方米。
  现代服务业:2019年,蓝光嘉宝服务实现营业收入21.04亿元,实现净利润4.46亿元。期末在管理建筑面积约7,172万平方米,同比增长18.32%;合约面积约11,693万平方米,同比增长58.83%。
  (二)土地储备增厚
  公司遵循国家战略规划,精准把握城市群及城市发展规律,聚焦于未来中国人口增长高地,采取“1+3+N”的城市战略布局,通过深耕及拓展并举,不断强化新一线、二级及强三线的投资占比。2019年,公司通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化拿地模式新增项目48个,总建筑面积约1,121万平方米,其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%;截止报告期末,待开发建筑面积1,773万平方米,项目资源满足公司持续发展需要。
  (三)资本平台突破
  2019年10月,公司分拆下属子公司蓝光嘉宝服务(股票代码:
  2606.HK)在港交所主板挂牌上市,构筑起“A+H”双资本平台,助推产业加速发展。
  截止目前,公司股票为上证380指数成分股、中证500指数成分股、上海证券交易所融资融券标的及沪股通标的,并被纳入MSCI指数、富时罗素新兴市场指数、标普新兴市场全球基准指数。
  (四)财务结构稳健
  公司已建立了十六家总行级的银行战略合作,并通过多种金融资本运作手段,持续优化负债结构。报告期内,公司获得公司债发行批文29亿元,私募债发行批文20亿元,美元债发行批文4.5亿美元,并成功发行公司债25亿元、私募债7亿元、美元债7.5亿美元、中票9亿元、短期融资券6亿元。
  在快速发展的同时,公司严格控制财务杠杆,确保资金安全和经营稳定。截止2019年12月31日,公司总资产达到2,018.90亿元,扣除预收帐款后的资产负债率为67.94%,净负债率为79.20%;期末公司预收款项681.59亿元,在手现金259.53亿元。
  截止目前,公司主体信用评级被大公国际资信评估有限公司上调至AAA,标普评级B+,穆迪评级至B1,评级展望稳定。
  (五)组织管理变革
  公司已在企业内部控制方面建立了完善的管理体系和风险防控系统,能够有效支撑公司的持续发展。为进一步提升效率、促进效益,公司从组织、人才、机制、文化四个方面推动组织持续
  (六)数字化科技创新
  公司围绕住宅产品及服务的智能化迭代创新,打造与主业相融的数字化科技平台,向内部管理要效率、向市场要效益。报告期内,公司成功推出蓝光智能人居平台2.0、上海虹桥智慧云、智慧工地平台、产品标准化、智慧营销平台2.0等系统助力产品力、毛利率提升;作战地图、数字化风控2.0、AIRS流程管理平台、数据中台2.0、智慧客服2.0等系统助力蓝光管理成本下降、管控效能提升。大力推进数字化转型、强区域精总部等举措,凭借数字化转型成果获得2019IDC数字化转型综合领军者、2019年度数字化影响力企业等8项数字化、科技化奖项,并成功入选2020 CIO名人堂(2020CIOHALLOFFAME,全球11家,中国首家)。

  三、公司未来发展的讨论与分析
  (一)行业格局和趋势
  2020年,受到新冠疫情变化的影响,房地产行业经营的复杂度和难度显著提高。但是从中长期来看,疫情并不会改变房地产行业的发展趋势。受益于经济发展与城镇化提升、居民消费升级和对生活品质的重视提高,以及房地产长效机制的逐步确立,房地产行业仍将存在较大的发展空间。
  1、城镇化提升是房地产行业的根本推动力。2019年我国城镇化率为60.6%,与美国、日本等发达国家相比,我国的城镇化率处于较低水平,据《国家人口发展规划(2016年-2030年)》预计,2030年我国城镇化率将达70%,未来10年仍有9.4个百分点的增长空间。
  2、居民消费升级和对生活品质的重视提高将推动改善型需求释放。人均可支配收入持续增长,消费者越来越注重生活品质。对比2003年SARS后市场变化,受疫情影响这部分改善型需求很可能加速释放,对于行业也将产生积极影响。
  3、过去几年,“房住不炒”、“因城施策”等调控手段和政策框架逐步完善成熟,随着房地产长效机制的逐步确立,在“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标下,预计行业的稳定性将进一步提高。
  但从2020年来看,受到疫情影响的需求和供给恢复仍然需要一定的时间,房地产整体销售预计将有所回落,行业的“存量”竞争将进一步加剧。
  (二)公司发展战略
  2020年,公司将坚持以“中而强,稳健前行,利润与规模并重,实现高质量增长”为战略方针,聚焦“人居蓝光+生活蓝光”的双擎业务模式,立足于新时代背景,创造客户价值。
  “人居蓝光”领域,高度聚焦住宅地产开发。采取“1+3+N”的城市战略,1以成都为核心大本营,进行周边城市深耕;3是重点发展京津冀城市群、杭州湾为代表的华东地区、粤港澳大湾区经济带;N即绝大部分省会城市及计划进入城市。
  “生活蓝光”领域,高度聚焦以物业服务为核心的现代服务业。以打造住宅物业服务第一品牌为战略定位,用三到五年时间打造具有高成长性、数字科技化平台特征的全国一流的现代服务企业。
  (三)经营计划
  2019年,公司自有房地产项目全年实现开工面积867万平方米,竣工面积516万平方米。2019年公司自有项目的新开工面积未达到计划,主要原因系公司根据市场及行业情况进一步加大了项目的合作开发。
  2020年,面对经济形势和市场环境的考验,公司将在“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”的年度战略主题下,积极面对挑战,平稳度过疫情,从容面对市场。
  (1)坚持精准投资:在公司投资战略指引下,长短期结合、快慢结合,抓住窗口期,调结构、调节奏。近期聚焦高周转项目,因城施策,实施差异化的区域投资策略和动态管理;深耕细作重点城市,向市场好、周转快、能力强的区域倾斜。实施多元化拿地方式,关注重大并购的机遇,加大股权合作模式,加大代工代建。
  (2)追求卓越运营:以现金流为核心,以营销为导向,以利润为目标,全面提升运营及盈利能力。打造营销为核心的大运营体系,做到融资、投资、营销、供货的节奏均衡协同。坚持高品质下的快速开发,提高区域均好性。持续优化成本和费用,优化项目开发周期,提升整体资源周转率。针对疫情需求的变化,升级产品和服务的价值体系。推进产品标准化落地,打造标杆级项目,系统提高工程质量和产品品质,提升客户满意度,通过两到三年达到行业优秀水平。
  (3)实现资本突破:坚持财务稳健,创新融资模式。加强投融一体化,促进股权合作模式升级。持续提升公司信用评级,争取H股全流通、实现A+H双资本平台联动,拓展融资平台和能力;加速内部银行机制升级,激活总部和区域资金池,提高资金使用效率。提升资本品牌溢价和运作能力,完善业务与资本的协同融合。
  (4)推进变革创新:以提效率、促效益为目标,深入推进组织变革,进一步“精总部、强区域”。总部全面提升运营能力、强化投后管理,各大体系横向贯通;区域以项目为导向,提升运营能力、营销专业能力。以人才之变、组织之变、机制之变,持续优化流程,提升效率、释放活力,实现组织高效化、总部平台化、区域公司化。以业务为导向,推进数字化转型。各产业公司聚焦主业,降本增效,与公司主业协同联动。
  2020年,公司计划土地投资总额不超过400亿元;自有房地产项目计划开工面积1100万平方米,竣工面积600万平方米。随着2020年新获取项目的增加,公司将在年中就经营计划进行调整。
  公司在建及拟建房地产项目所需资金将主要来源于销售回款、合作开发、银行贷款、信托融资、公司债、中票等。
  备注:上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺,请投资者注意投资风险并理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
  (四)可能面对的风险
  1、行业政策调控风险:公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联,长期以来受到政府和社会各界的密切关注。政府可能根据国家宏观经济和社会发展的整体状况,通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施,引导和规范行业的健康发展,并可能使房地产市场短期内产生波动。
  2、筹资风险:房地产行业属于资金密集型行业,资金一直都是影响地产企业发展的关键因素之一。房企销售回款在2020年一季度受到疫情影响,使得经营性现金流入承压。在融资方面,受国际金融市场波动影响,房地产企业境外融资面临不确定性增大;国内货币政策未来可能有所宽松,但房企融资依然偏紧,融资成本升高压力仍在。
  3、市场竞争风险:2019年房地产行业集中度进一步提升。截至2019年末,TOP10、TOP30、TOP50房企的权益销售金额集中度已分别达到近21.4%、35.7%、43.5%(数据来源:克尔瑞地产研究)。预计未来一段时间,行业集中度将持续提高,梯队竞争加剧,龙头房企竞争更加激烈。

  四、报告期内核心竞争力分析
  报告期内公司的核心竞争力进一步加强,公司在战略布局、产品创新、品牌形象、激励机制等关键维度上锻造了差异化的竞争优势,进一步巩固公司市场地位。
  (一)清晰、前瞻的战略布局
  公司基于“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式,高度聚焦住宅地产开发,高度聚焦现代服务业,资本运作与实业经营相结合,打造生态、文商旅、材料设备、生命科技等成长性新兴产业,按协同化、市场化、资本化、科技化路径运作。
  (二)优秀的产品创新能力
  在“聚焦改善型住宅产品”战略指引下,秉承一贯的“产品主义”和“匠人匠心”产品观,成功推出“芙蓉系”、“雍锦系”、“黑钻系”、“未来系”、“长岛系”改善型产品品牌,并对产品系迭代升级,持续提升产品体系能力,为客户提供更完善、更多样服务。报告期内,产品品牌“雍锦系”2019年荣获“中国优秀社区服务项目TOP10”(数据来源:亿翰智库),并荣获“2019年品质美宅产品系TOP10”(数据来源:易居克而瑞研究中心);“芙蓉系”荣获“2019中国房地产优秀原创产品品牌TOP1”(数据来源:中国指数研究院),另荣获“2019中国房企产品品牌TOP1”(数据来源:亿翰智库);“黑钻系”荣获“2019中国房地产精品项品牌价值TOP10”(数据来源:中国指数研究院);“长岛系”荣膺“2019中国百城建筑新地标”(数据来源:中国指数研究院)。
  (三)持续提升的品牌影响力
  2019年,公司连续13年上榜中国房地产综合实力百强,名列第21位,位列百强房企成长性第4位;连续5年荣膺中国十大最具投资价值上市房企,排名第4位;连续4年荣获“中国房地产公司品牌价值TOP10(混合所有)”殊荣,排名第5位。(数据来源:中国指数研究院)蓝光嘉宝股份在2019中国物业服务百强名单中位列第11位,并获中国指数研究院“2019中国物业服务专业化运营领先品牌企业”及“中国特色物业服务领先企业”。(数据来源:中国指数研究院)
  (四)有竞争力的激励机制
  为充分激发公司管理层员工的主人翁意识和企业家精神,同时践行公司“一起创造,勇于担当,共同分享”的核心发展理念,构建发展“核动力”引擎,公司大力推行长效激励机制,助力实现跨越式发展。
  (五)高效、务实和健全的法人治理结构
  良好的公司治理结构、完善的公司治理机制和有序的规范运作模式是公司管理层追求的目标。
  公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《企业内部控制基本规范》等法律法规及规范性文件的要求,结合公司的经营管理特点,建立了高效、务实和健全的法人治理结构。公司权力机构、决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确,运作规范,为公司健康、快速发展提供了保障,切实保障了公司和股东的合法权益。

蓝光发展(600466)主营业务收入(亿元)
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