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601155
新城控股

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新城控股(601155)主营业务收入 成本利润及毛利率

2019-12-31主营构成分析
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房地产开发销售 144.84亿 89.44% 95.94亿 94.76% 80.56% 33.76%
物业出租及管理 17.10亿 10.56% 5.30亿 5.24% 19.44% 69.00%
主营介绍 主营业务:

房地产开发与销售

产品类型

商品住宅、地产开发、物业出租

产品名称

住宅、 综合体、 物业出租及管理

经营范围

房地产开发。实业投资;室内外装璜,托管范围内房屋及配套设施和场地的管理、维修、服务;公路工程施工;桥梁工程;国内贸易;市场调查服务;信息咨询。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

董事会经营评述

一、经营情况讨论与分析
(一)销售额再创新高,房价保持平稳
2019年,全国实现商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,再创历史新高;商品房销售面积17.16亿㎡,较2018年历史高位微降0.1%;行业规模增速继续放缓,销售金额和面积同比增速分别较2018年减少5.7和1.4个百分点。
房价整体平稳、涨幅保持低位运行,截至2019年底,百城新建住宅价格环比涨幅连续16个月在0.5%以内;房价累计涨幅延续收窄趋势,2019年百城新建住宅价格累计上涨3.34%,较2018年收窄1.75个百分点。
(二)年末库存止跌反弹,供求关系逆转
2019年末商品房待售面积4.98亿平方米,较上年末下降4.9%,相当于2013年末水平。待售面积的迅速下降主要缘于商品住宅库存去化较好,2019年末商品住宅待售面积2.25亿平方米、同比下降10.4%,已降至2012年中水平。过去三年商品房库存共减少近2.0亿平方米,去库存效果明显。但随着销售市场转冷,2019年底库存已有重启抬头之势,待售面积较11月末环比增加1.2%,亦为自2017年3月以来首次出现环比增长。
(三)土地购置快速回落,投资增速保持下降
2019年,全国商品房新开工面积22.72亿平方米,创历史新高,同比增加8.5%。全年房地产开发企业土地购置面积2.58亿平方米,同比回落11.4%,土地成交价款1.47万亿元,同比减少8.7%,融资收紧、销售转冷、库存增长形势下,房企投资收敛聚焦。全年房地产开发投资13.22万亿元,再创历史新高,同比增长9.9%,增速比上年提高0.4个百分点,但较1-11月份回落0.3个百分点,连续8个月增速均保持下降趋势。
(四)货币政策稳健,行业融资环境从紧
2019年,央行坚持稳健货币政策,加强逆周期调控,效果显著。12月末,广义货币M2同比增长8.7%,为2018年3月以来最高水平,增速较上年末提高0.6个百分点;贷款利率维持在4.75%的历史低位,三次降准,存款准备金率下调2个百分点,释放2.7万亿元长期资金。从行业资金面看,中央坚决遏制资金违规流向房地产,行业资金定向监管保持从紧态势,尤其从5月之后针对房企融资全渠道收紧。2019年房地产开发资金来源17.9万亿元,同比上涨7.6%;从资金来源构成来看,国内贷款和自筹资金占比为14.1%和32.6%,但增速较弱,分别为5.1%和4.2%,自筹资金占比略有回落,其他资金来源(主要为预收款和按揭款)占比再度提升1.4个百分点至53.2%,利用外资占比极小,但同比增速达63%。
(五)中央调控稳字当头,地方因城施策深化
2019年全球经济增速放缓,外部环境不确定性增大,内部来看经济增速下行趋势未改,但中央对经济下行容忍度提升。中央强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,调控逻辑一切以稳为主,国家锁定红线,地方因城施策进一步深化,“高点压、低点托”,市场步入箱体震荡。下半年以来,受行业调整预期及资金压力加大等因素影响,土拍热度显著降温,房企业绩承压,下行阶段政策以限购(人才购房)和限商(商改租)作为主要放松方向。

二、报告期内主要经营情况
公司2019年稳健发展,继续为社会、客户、股东、员工创造价值。公司2019年合同销售金额达2,708.01亿元,同比增长22.48%,销售面积达2,432.00万平方米,同比增长34.21%,增速位列2019年度十强房企第二。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计,公司2019年度销售金额及销售面积位列行业第8位。
公司立足长三角,持续拓展和深耕其他重点城市群,控制城市能级,投资布局更加均衡,应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。全年公司共计新增土地储备共72幅,总建筑面积2,508.47万平方米,平均楼面地价为2,421.48元/平米,商业综合体项目新增1,443.75万平方米。
城市群、都市圈是未来城市发展的主导方向,公司住宅地产全面打通各城市群区域内部,实现资源贡献和经济规模效应,匹配不同城市发展特点,差异化定义城市群的功能定位,在“区域深耕、大运营”的策略指引下,主动拥抱变化,根据政策及市场情况,以销定产,降本增效,保障业绩完成。2019年苏南区域实现签约、回笼的双百亿突破,苏州、上海、杭州、南京、天津、北京、宁波等区域也相继实现百亿以上销售目标。公司在江苏、天津、河北市场占有率位列前十,在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列TOP5,体现了公司战略布局与区域深耕的成效与重大意义。未来公司将继续重点聚焦城市群重点城市,持续拓展和深耕,做大做强,不断提高市场占有率和品牌站位。
商业地产方面,在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下,报告期内21座吾悦广场实现精彩满铺开业,开业数量创历史新高。公司已实现27个省份及直辖市、122个综合体项目的布局,已累计开业63座吾悦广场,已开业面积共计590.62万方,同比增长51.44%。2019年通过成功举办“乌镇有悦”、“我爱你-五月”和“2019新城幸福商业年会”等精彩活动提升了吾悦广场的行业美誉度,“吾悦”商业品牌的影响力进一步提升。同时,吾悦广场打造的诸如:吾悦菜场、吾悦儿童城、吾悦珠宝城、吾悦运动城等多项行业首创的创新业态纷纷取得成功,吸引了业内同行的学习与借鉴。报告期内,吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%,平均出租率达99.16%。
报告期内,在行业融资渠道收缩,融资难度攀升、资金面承压的情况下,公司在强化现金管控的同时积极融资,缓解资金压力。公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据,共募集资金31.58亿元人民币;在上交所平台完成公司债券的发行,募集资金21亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金9.5亿美元,为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报报告期末,公司整体平均融资成本为6.73%。
2020年春节前后,新冠肺炎疫情肆虐全球,在客户足不出户的情况下,公司全力开辟线上战场,官方微信、购房APP、其他第三方平台相互联动,组合出击,从线上直面C端客户。同时,为支持抗击本次疫情,公司切实承担社会责任,作出了两个重要决定:
1、公司旗下自持经营的60座吾悦广场对全体商户自2020年1月25日起实施为期67天的租金减半政策;对于委托经营的3个轻资产项目,公司在与业主方沟通一致的前提下,按相同政策执行,与社会各界携手共渡难关。
2、公司于2020年1月26日向武汉市慈善总会捐赠人民币1000万元。该笔捐款将汇入武汉市慈善总会专用账户,专款用于武汉人民抗击疫情,重点关注一线医护人员的工作激励与安全维护。
新城要基业常青,质量是第一要素。报告期内,公司着力于产品生产建设端的施工质量、设计品质及有关售后服务。公司23个项目累计获得国际及国内各类奖项29个,北京国誉府项目荣获全国人民综合奖;上海西岸公园项目荣获上海优秀住宅金奖。“芯智造”作为公司原创面向未来住宅体系的智能建造,不断探索传统开发向新技术辅助指导开发转型,以科技引领项目开发建设,通过全面监控项目现场动态、信息化管控项目运营,减少低效用工,缩短开发周期,节约开发成本。
报告期内,公司实现竣工面积1,853.65万平方米(含合联营项目),其中116个子项目或分期实现竣工;实现营业收入858.47亿元,实现归属于上市公司股东净利润126.54亿元,分别比2019年增长58.58%和20.61%。截止2019年12月31日,公司总资产4,621.10亿元,归属于上市公司股东的净资产384.27亿元,分别比上年同期增长39.90%和26.02%。报报告期末,公司共有350个子项目在建,在建面积为8,497.78万平方米(含合联营项目)。

三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
展望2020年,经济下行的大背景叠加新冠肺炎疫情冲击之下,中央全面做好“六稳”(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)工作诉求强烈,稳健的货币政策料将保持灵活适度,继续加强逆周期调节和结构调整的力度,保障货币流动性合理充裕,以对冲经济下行压力。房地产调控政策在红线之内仍有空间,因城施策将全面落实、更趋灵活,疫情影响下政策扶持和边际放松预期增大,市场短期震荡将带来更多结构性机会,而长效机制建设将继续聚焦供给端改革,从中长期引导住房供需平衡。因此,2020年房地产市场将延续“稳”字当头,企业规模增长将进入平稳期,整体维持稳中有升。
在这样的背景下,房企销售业绩将加速分化,市场集中度将持续提升。部分具备规模及资金优势的企业将会继续保持竞争优势。因此对于多数企业来说,第一要务仍是防范风险,以便更好适应市场调整。业绩规模在处于企业战略重要位置的同时,房企也将更多关注自身组织管控、品牌价值、项目品质、产品打造、服务水平等核心竞争力,通过高质量的发展方可实现可持续的规模化发展。
(二)公司发展战略
1、稳中求进
坚持稳中求进的总基调,确保公司现金流合理充裕,精细化管理,优化现有土地储备,控制负债规模,提升利润率,强调精准投资、现金回笼。在“房住不炒”、“融资受限”的形势下,公司投资管理思路转换为保障“多拿地、不拿错地”。公司将科学合理设置投资规模目标与评价指标,通过严格制度约束让投资更加精准,避免投资失误,确保资产能够快速回笼资金、减少资金沉淀,通过精准投资和高效运营,实现“以资本回报率为核心,确保规模可持续增长”的战略目标。
2、地域深耕
坚持地域深耕的总策略,紧抓城市发展机遇,聚焦重点城市群和核心城市,围绕现有布局做大做强做深。重点城市群稳步发展将为房地产市场发展带来更为广阔的空间,人口和城镇化率快速提升的城市或将为公司带来扩张红利。公司将在全国最具经济活力和人口密度最高的各个地区不断提高市场占有率和产品品质。以客户为导向,深入开展“一城一策”研究,全面提升盈利力、运营力、产品力、服务力、品牌力。此外,充分利用公司的高效运营与品牌优势,挖掘并维护好当地资源,通过地域深耕与当地开发企业、土地所有者密切合作进行创新投资,用最少的资金成本实现最大的资本回报率并兼顾合作方利益,建立长期合作信任基础的同时,实现量质均好。
3、运营优先
坚持运营优先的总抓手,以项目经营目标为核心,聚焦核心指标,通过大运营体系同步提升运营效率与运营质量。深挖各专业大运营协同效力,在大运营视角下实现“以客户为中心,以品质为优先”的品质建设,切实提高计划节点达成率,严格把控项目方案评审,项目首开后根据营销节奏适时调整运营节奏,实现产销匹配,兑现投资承诺,体现发展质量,实现运营红利。通过注重细致筹划与资源整合,提升协同水平;通过紧跟过程、快速报建实现效率提升;通过降低无效成本实现降本增效、提质优效,提升组织健康度,确保安全文明生产,最终实现商业精彩开业、住宅平稳交付的运营目标。同时全面优化供应商体系,坚持总对总、战略采集,建立区域供应商库和招采体系。
4、科技赋能
坚持科技赋能的总保障,加强大数据、人工智能、虚拟现实等科技应用,提高全公司数据治理能力,为组织创新和效率提升不断赋能。通过科技应用,提高运营效率,构建全渠道经营模式,以面向未来的“芯智造”等先进工艺工法提升产品品质,以智慧工地等信息化手段提高现场管理质量,以线上线下融合的幸福商业打造行业标杆的智慧商场。
公司已布局中长期的信息化建设,不断加强的信息化建设能更好的服务公司进行决策与管理,实现运营协同效率提升,解放并提高生产力。同时,借助信息化手段,有利于公司建立完善的知识沉淀体系和系统性人才培训机制,完成可覆盖全员的线上、线下基础培训,优化成熟在岗人员的培养体系。
5、风险管控
稳健经营、科学管理是公司发展的保障。公司具有高度敬畏底线的风险意识,通过梳理业务流程全面建立健全风险控制体系,及时修订、完善相应规章制度;寻找风险控制盲区,客观评估风险发生的概率及影响程度,明确风险应对措施;并辅以合理的监督评价机制,使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈,形成长效风险管控机制。作为一家被危机感驱动,具备极强风险管理能力的企业,公司在2020年里将一如既往地重视产品生产建设端的施工质量、设计品质及售后服务的风险管控,可持续、高质量地稳健发展。
未来,市场的比拼将归于城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素,这也将决定公司的可持续发展力。公司发展重点也逐步由“增量”转向“提质”。通过把握市场趋势,在机遇中保持危机感,反思对标,在争锋中提升竞争力。全面提高企业运营的透明度,建设责任品牌,建立并获取社会、员工、客户、合作伙伴、投资者的广泛信任。做好美好生活服务商角色的同时,使公司成为基业长青的百年企业。
(三)经营计划
面对2020年初爆发的新冠肺炎疫情,公司在做好各项准备工作、保障员工安全的前提下加快复工进度,恢复正常经营状态。同时公司也注意到,本次疫情对人们的就业模式、消费模式、商业的运行模式产生巨大的影响,商业、产业和养老等细分领域将孕育新的发展机遇。新常态下,房地产市场趋于理性增长,公司将在夯实主业的同时,整合多样化资源,适度拓宽相关产业链寻求业务协同,以实现主业资源再挖掘和业绩的可持续增长,增添发展新动力。
在行业竞争加剧、卖方市场转变为买方市场的环境下,公司将从围绕客户需求的变化来优化产品结构、升级产品品质和服务、加大产品研发的创新;从外观和科技等方面进行产品创新,在打造高品质、迎合新时代审美的建筑外观基础上,升级内部居住体验,实现产品和生活方式的重塑,以创新创造价值;坚持科技赋能,通过对物联网、人工智能和社区运营等各类资源的整合,为小区居住者提供更加便捷的居住服务。以聚焦市场和客户的敏感点和痛点,打造价值、服务和口碑,实现产品红利。
其次,公司将继续优化和升级营销标准动作,优化活动节点,匹配运营提速要求、契合销售需要。在活动类型方面,通过调整活动方式,采用城市性活动、公益性活动、特色节庆活动、政府赛事组织等形式,在保证活动效果的同时,实现费用管控。
随着行业销售规模突破15万亿,进入峰值横盘时代,行业集中度聚焦,2020年公司将追求高质量、稳健、可持续增长,全面优化投资力、运营力、营销力、产品力、服务力、组织力,加快信息化建设,提升利润水平。公司将对外界环境保持冷静、客观的判断,坚持双轮驱动的高质量发展方向,全力减少新冠肺炎疫情给公司经营销售带来的不利影响,力争2020年合同销售金额达到2,500亿元。
在线上线下加速融合,消费愈加追求理性与品质的背景下,公司在2020年中将坚定执行“幸福商业”的经营理念,切实落实“投资价值、经营价值、消费价值、平台价值”四位一体的新城幸福商业价值体系。对标业内先进,通过打造具有个性化IP的吾悦广场,提高经营能力和竞争力,造就一批标杆性吾悦广场,展现新城商业的价值标签。同时,提升组织效能,建立健全公司商业管理人才体系及梯队,完善三级管理架构并提高人均利润产出。新冠肺炎疫情的侵袭致使公司综合体项目开发建设进度、已开业运营商场租金收入受到影响。2020年公司将对综合体拓展、商场管理权责深层梳理,提升商业经营管理的系统能力,全面优化商业管理业务体系,确保经营目标的达成。年内公司计划新开业吾悦广场30座,总收入超过55亿元。
2020年,公司计划新开工项目90个,新开工建筑面积1,665.08万平方米,其中,住宅项目867.34万平方米,商业综合体项目797.74万平方米。公司计划竣工项目225个,预计竣工总建筑面积3,596.53万平方米,其中,住宅项目2,556.52万平方米,商业综合体项目1040.01万平方米。
1、新的法规对项目审批要求进一步严格,使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏;
2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响;
3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
2020年经营计划是公司依据自身业务能力制定,并不代表公司对2020年度的盈利预测,亦非公司承诺,能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素,存在很大的不确定性,敬请投资者特别注意。
(四)可能面对的风险
1、政策调控风险
房地产行业受政府政策影响较大,未来国家房地产调控政策不会变,核心以“稳”为主,强调“稳地价、稳房价、稳预期”,以防市场大起大落,对房企在获取土地、项目融资开发等方面会产生相应的影响。公司将通过不断深入“一城一策”和“一项一策”的研究,在不同城市的不同政策中寻找投资机会,找到夹缝中的机会,保持稳中求进及行业地位。
2、市场风险
房地产行业已经历了二十年的高速发展。目前,主要城市的商品住宅仍然供不应求,但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、产业升级和人口结构变化等因素影响,近年来我国的商品房的需求增速放缓。同时,由于房地产行业与宏观经济呈正相关关系,房价受到国际及国内宏观经济形势、政策变化、甚至新冠疫情等多方面因素的影响,可能会产生房价震荡风险。公司将加强市场监测,预判风险,灵活转变经营策略,及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
3、经营风险
房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点,项目建设环节繁多,公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城市规划调整、拆迁等外部因素,导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项目盈利空间缩小等业务经营风险,并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理中面临一定的挑战,公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题,可能会对公司经营业绩产生一定的影响。公司将把控项目进度,强化运营管理,保障节点,做好品质风控,保证业绩的平稳增长。
4、财务风险
公司所处的房地产行业属于资本密集型行业。公司近年来业务扩张速度较快,用于项目开发的投入较多,公司将继续秉持底线思维,继续坚持快速回款的策略,加强现金流管控,合理运用融资方式,有效降低财务杠杆风险,确保公司资金链安全,防范公司在市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化时可能面临的资金周转压力和偿债风险,保障公司走得快、走得稳。截至报告期末,公司持有货币资金639.41亿元,远高于一年内到期的有息负债306.02亿元(不含控股股东关联借款)。

四、报告期内核心竞争力分析
(一)卓越的经营模式
我国城镇化率与居民居住水平的不断提升离不开住宅开发的不断发展;人民对美好生活需求、提升生活品质的向往则离不开商业运营的欣欣向荣。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式,已稳步实现并将不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖,相比于聚焦商业运营的公司,公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长,具有较高的项目操盘与资金回笼能力;而相比深耕住宅开发的公司,公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势,能够持续创造稳定的现金流。通过对经营战略的坚持和经营模式的优化,公司一直致力于拓展自身在激烈商业竞争中的生存空间。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队,以获取优质资产和建设一流运营能力为基础,以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标,在全国范围内布局。报告期内,公司21座吾悦广场实现精彩满铺开业,开业运营的吾悦广场累计达到63座,公司“吾悦”的品牌知名度不断提高,已被全国房地产商会联盟和中国商业地产TOP100研究组评为“2019年中国商业地产优秀产品线TOP10”。
住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往,公司将持续挖掘双轮驱动模式的内涵,不断审视住宅与商业的关系与定位,通过二者联动,实现资源与品牌的共享。
(二)土地储备充足,聚焦重点城市群发展
公司坚持深耕长三角区域,并聚焦其他核心城市群,形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。报告期末,公司在全国105个大中型城市合计拥有土地储备1.24亿平方米,足以满足未来2-3年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局,其中一、二线城市占公司总土地储备的38.30%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的36.00%。区域良好的基本面将为公司发展带来更为广阔的空间,保证公司在不同形势下从容应对市场变化,为稳定的持续发展提供了保障。
(三)良好的品牌影响力
公司在国内房地产行业中具有较强竞争力。报告期内,公司荣膺中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2019中国房地产开发企业综合实力10强”第8位、“2019中国房地产上市公司创新能力五强”第1位、“2019中国房地产开发企业商业地产运营10强”第2位、“2018中国商业地产企业品牌价值10强”第5位及“2019中国房地产上市公司A股十强”第3位。根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2019年1-12月中国房地产企业销售TOP200》排行榜,公司房地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第8位。同时,公司被凤凰网评为“中国房地产年度最具影响力企业”。
(四)高效进取的经营团队
十年间公司销售规模从105亿发展到今天的2,708亿,行业排名从第35名到第8名,这离不开新城人的高凝聚力、执行力与学习力。公司的管理层以及中层干部的稳定性在业内领先,为公司一直以来的稳步发展保驾护航。公司执行力强,决策速度快,具有较高的进取心,这些源于公司长期积累的“奋斗者”文化。谦虚学习优秀的企业和同行,不断对标与反思也是新城持续坚持的文化。优秀的能力已渗透到公司各个角落,在新的十年里新城人将继续秉持空杯心态,把成功归零,持续优化,行稳致远。
(五)全方位的激励机制
公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《限制性股票激励计划》保障了公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就;“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩;“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域,提高市场占有率。全方位多层次的激励机制,把公司打造成创业平台,激发了全员创业热情,使全员都主动参与到公司经营中去。
(六)卓越的人才管理机制
人才是新城生存发展的根本,选贤任能为公司的稳步发展保驾护航。公司在发展中不断引进优秀人才,建立高素质梯度化的人才队伍,以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖人才不断加入公司高管团队,为发展的公司在商业管理创新、组织人力变革等方面作了前瞻性的规划。公司也十分注重储备和培养后备力量,不断完善内部人才培养及晋升机制,注重人才关怀和人才梯队建设,优选人才,优培人才,优待人才,提升各能级内部人才供给比例,做好跨区划人才的调配工作,建立流动、健康的人才发展机制,大胆启用年轻优秀人才,公司校招的“新睿”人才培养计划已为公司培养了数十位中高级管理人员。公司尊重人才,为员工创造价值提升的平台,使员工与公司共同成长。

新城控股(601155)主营业务收入(亿元)
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