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深物业A

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深物业A(000011)主营业务收入 成本利润及毛利率

2019-12-31主营构成分析
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房地产分部 5.00亿 66.22% 1.59亿 41.62% 91.38% 68.22%
物业管理与房屋租赁 2.56亿 33.92% 2.26亿 59.09% 8.16% 11.90%
其他分部 1266.41万 1.68% 1125.23万 2.95% 0.38% 11.15%
餐饮分部 1221.72万 1.62% 1105.02万 2.89% 0.31% 9.55%
分部间抵销 -2592.79万 -3.43% -2503.29万 -6.55% -0.24% -
按产品 房地产开发 4.98亿 67.20% 1.47亿 40.74% 92.25% 70.52%
物业管理 2.43亿 32.80% 2.14亿 59.26% 7.75% 12.13%
按地区 深圳地区 4.41亿 59.58% 1.38亿 38.26% 79.76% 68.77%
其他地区 3.00亿 40.42% 2.22亿 61.74% 20.24% 25.72%
主营介绍 主营业务:

从事房地产开发经营,兼营物业管理、房屋租赁、出租车客运、餐饮服务等

产品类型

房地产开发、物业管理、饮食服务

产品名称

房地产开发、 物业管理、 饮食服务

经营范围

房地产开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管理,房屋租赁,建设监理。国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。

董事会经营评述

  一、概述
  (一)报告期行业发展回顾
  1.宏观经济形势
  2019年,受贸易保护主义抬头、技术革新放缓和地缘政治不确定性增加等因素影响,全球经济增长持续放缓,世界主要经济体增长乏力。分国别看,国际贸易局势紧张和全球经济疲软使得美国经济增速渐缓,美联储由加息通道进入预防式降息,分别在7月、9月和10月降息三次,逐步推进货币宽松政策;由于贸易摩擦和英国脱欧的不确定性,欧元区经济增长疲软,通胀持续低迷,显著不及中长期预期目标;日本同样受到内外部不利因素影响,出口和生产双双呈现下滑趋势,经济低位运行;在外部不确定性和内部结构性问题双重制约下,世界主要新兴市场国家经济增长亦普遍放缓,部分国家进入降息通道。总体而言,全球经济仍处在国际金融危机后的深度调整期,世界大变局加速演变的特征更趋明显,全球动荡源和风险点显著增多。
  国内经济方面,受制于中美贸易摩擦、金融去杠杆以及产业升级转型等因素,经济下行压力加大。据国家统计局数据显示,2019年全年GDP为99.1万亿元,同比增长6.1%,符合6%-6.5%的预期目标,但经济增速创1991年以来新低,四个季度增速分别为6.4%、6.2%、6.0%和6.0%,呈现逐季下行趋势,其中,第三季度和第四季度的增长率降低到历史12个季度以来的最低点。2019年固定资产投资同比增长5.4%,增速较2018年全年下滑0.5个百分点,其中房地产投资仍处于下行通道,2019年房地产投资累计同比增长9.9%,增速较1-11月回落0.3个百分点,较2018年提高0.4个百分点;12月当月同比增长7.4%,较上月下滑1.0个百分点,政策偏紧下的投资缓慢回落。2019年土地购置面积同比-11.4%,实现负增长,较2018年下滑25.6个百分点;据中指院数据,2019年四个季度300城土地平均成交溢率分别为13%、21%、10%和9%,呈下滑态势,土地市场降温明显。2019年全年房地产销售同比-0.1%,较2018年下滑1.4个百分点,全面收紧的融资环境下房地产销售仍旧低迷。
  2019年底,在中美贸易摩擦暂缓、财政货币政策宽松、企业预期改善等因素共同作用下,经济短暂企稳,出口和投资略升,消费保持平稳。2020年新春伊始,新型冠状病毒肺炎疫情迅速蔓延至全国,为避免人口大规模流动和聚集,举国采取了居家隔离、延长复工复产等防控措施,制造业、房地产、基建投资基本停滞,短期内对投资、消费和出口均造成了明显冲击,但此次疫情过后,国内体制机制改革有望进一步深化,并催生出智能化、线上化的生产生活新业态。长期来看,我国经济仍具有巨大发展潜力,随着供给侧结构性改革进一步深化、更高水平的对外开放带来的科技创新活力和全要素生产率的提升以及宏观政策的持续稳定性,中国经济将继续维持稳中向好、长期向好的基本趋势。
  2.行业政策环境
  2019年,中央政策层面:年初两会表态“防止房市大起大落”;4月份中央政治局会议重申“房住不炒”的主基调;7月份中央政治局首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;年末中央经济工作会议指出“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房”,并进一步重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”,中央层面总体历经从平稳到收紧再到平稳的预期过程。地方政策层面:年初,海口、西安、南京等多城降低人才落户门槛,石家庄全面放开落户迁入条件限制,呼和浩特、宁波等市相继出台人才购房补贴等刺激性措施;年中苏州、大连、西安等市调控加码,相继落地限价令,维持房地产市场稳定预期;三季度以来,多城聚焦人才新政,上海、珠海、南京等市仅限于部分区域放松人才购房门槛,而长沙、三亚、佛山等市则在全市范围内放松限制,地方层面总体历经从松到紧再到松的调控过程。
  金融政策方面,以5月份23号文为起点,银保监会对银行、信托融资的监管持续加严,房地产信托、境外债融资相继出现收紧信号,这一政策趋势对于财务稳健、高信用的房企影响较小,行业融资端或将进一步分化。8月份,央行完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,房贷利率定价方式调整为“LPR加基点”,尽管房贷目前仍属于安全属性的优质资产,这一定价方式或产生相关利好,但在房地产严格调控的大背景下,房贷利率依旧易涨难跌。此外,2019年棚改进程明显降温,开工量大幅回落,货币化安置比例下降。
  展望未来,稳定仍然是下一阶段房地产调控政策主基调。房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等调控环节开始快速落地,以长效机制引导市场稳预期,预计2020年将有更多制度性政策发布。未来房地产市场将呈销售平稳、区域分化的格局,最终回归居住属性。
  3.区域市场格局
  2019年在中央重申坚持房住不炒、房地产金融监管持续收紧的背景下,深圳迎来粤港澳大湾区规划纲要出台、社会主义先行示范区意见发布以及调整“豪宅税”标准等多重政策利好,楼市持续上行。据CREIS中指数据显示,2019年全市共推出商品住宅437.77万平米/43376套,供应面积同比增长15.1%,供应量已恢复至2016年水平;商品住宅成交369.86万平米/37484套,成交面积同比增长26.48%,成交规模创近三年新高;商品住宅成交价格保持稳定,全年成交均价55821元/平米,同比上涨3.14%;二手住宅市场成交持续旺盛,全年二手住宅成交77149套/637.21万平米,成交套数和成交面积均创下近三年新高,同比分别增长19.4%和20.1%。土地市场同样实现供需双升,全市共推出土地56宗,总规划面积827.85万平米,同比增加26.9%;累计成交土地48宗,总规划面积674.78万平米,同比增加9.8%。预计未来深圳调控政策仍维持稳定主基调,继续推进租购并举制度,建设房地产长效机制,确保房地产市场实现平稳过渡、多重消费的格局。
  (二)公司2019年经营情况
  2019年公司上下秉承“同心、同创、同享”的核心价值观,紧紧围绕“项目开发、资本运作和销售回款”三大攻坚战,坚持走市场化运营道路,多个具有引领战略转型的重大项目取得突破性进展,存量经营成果硕果累累,“3+X”多元化业务格局正在形成。具体表现为:
  一是各大业务板块全面开花,经营业绩创历史新高。2019年集团总资产历史上首次成功突破百亿,全年实现营业收入首次接近40亿元,同比增长17.32%,利润总额首次达到10亿元,同比增长9.42%。目前,公司主营业务收入以房地产收入为主,辅以物业管理、房屋租赁、餐饮和其他业务收入等。2019年,房地产业务实现营业收入27.40亿元,占营收比重为69.16%,同比增长20.03%;物业管理业务实现营业收入11.98亿元,占营收比重为30.24%,同比增长12.83%,物业管理业务对营收的贡献度大幅提高;餐饮业务实现营业收入0.22亿元,占营收比重为0.57%,其他业务实现营业收入106.38万元,占营收比重为0.03%。
  ——地产板块业绩突出,土地储备瓶颈初步缓解。集团下属地产公司积极应对宏观政策和微观市场变化,及时调整经营战略、抢抓市场机会,于报告期内取得了突出的业绩,提前并超额完成了金领假日公寓、前海港湾花园、松湖朗苑三个项目的全年回款目标,为集团保持充沛现金流和良好资债水平、完成年度经营目标作出了重大贡献。皇城地产公司全年实现营业收入约21亿元,净利润约6亿元,营收和净利同比均大幅增长;徐州公司二期项目于年底开盘,开盘当日认购套数即取得良好业绩。同时,公司通过招拍挂、收并购等多渠道大力拓展土地项目,全年新增土地储备超过12万平米,均位于核心城市深圳,累计土地储备近30万平米,一直以来制约公司可持续发展的土地储备瓶颈问题得到初步缓解。
  ——物业管理板块持续发力,内生扩张是亮点。2019年国贸物管实现营业收入约5.5亿元(包含皇城物管、东莞分公司及扬州景悦),自主拓展重庆、成都京东、上海巨人网络等地25个优质物业管理项目,净增长管理面积约148万平方米,超额完成市场拓展目标;年内注册成立深汕国贸物管、国贸同乐物管等物管子公司,创新物管业务发展新模式;与深越公司初步达成物业服务意愿,携手共同打造国家“一带一路”战略示范园区,市场占有率、品牌影响力持续扩大。皇城物管营业收入约6000万元,年内首次对外拓展项目便实现了零的突破,新增拓展了肇庆交行大厦、双创园等项目面积约5万平方米。扬州景悦合资公司营业收入约700万元,顺利承接扬州运河三湾景区一期1520亩等项目,合计面积约183万平方米。
  ——房屋资产运营板块实现独立运营,加快培育核心竞争力。房屋资产运营公司独立运营,积极探索“商业办公+长租公寓”的发展模式,全年租金收入超6000万元,年内重点盘活了美林停车场、龙园创展大厦、福民综合楼等存量资产,实现“漫食里”美食广场对外运营,同时顺应市场变化及时调整长租公寓运营策略,实现喜寓龙园店、龙华店顺利对外出租。
  ——其他板块业务有序开展,多元化经营战略成效显著。国贸餐饮公司1-11月营业收入约2500万元,旋转餐厅于12月1日起停业装修,装修完成后将以改革开放、南巡讲话等重大历史事件为线索,重拾国贸“敢闯敢试、敢为人先”的特区精神,充分彰显旋转餐厅的历史价值,预计将为餐饮业务收入带来新的增长;监理公司营业收入约600万元;吉发仓储公司营业收入约1600万元,成功无条件收回逾期占用的仓库建筑,后续将分期收取逾期占用场地费;天安公司营收约2000万元,各项工作平稳开展。
  二是聚焦增量,奠定集团可持续发展坚实基础。2019年集团着力通过收并购拓展项目资源,增量效益显著。观澜蚌岭城市更新项目作为集团首个产城融合项目于年内取得重大突破,土地面积约7万㎡、总建筑面积超过60万㎡。投控物业收购工作于9个半月内完成,创下了国资系统企业并购整合的“深圳速度”,收购完成后,集团总资产规模首次突破百亿,已实现北有保定深圳产业园、东有杭州阿里巴巴、南有深圳湾产业园、西有重庆京东产业园的高端产业园区运营管理全国布局,高端产业园管理面积将接近800万平方米,强势跻身国内高端产业园区管理第一梯队,行业地位显著提高;集团可租赁物业面积增长3.5倍至38万平米,在深圳地区可开发土地面积约5.4万平米,协同效应显著,为集团可持续发展打下坚实的基础。投控物业公司2019年实现营业收入约6.8亿元,成为集团营收又一大增长极。
  三是践行市场化运作理念,建立多层次激励约束机制。2019年,集团首次实施房地产项目跟投,在深圳市国资系统内首开先河,不仅开创了集团与员工共享发展成果的利益新格局,更成为集团转变经营理念,实施市场化运作模式、机制、手段、水平的一块试验田,实现了集团从以往追求单纯项目“效益”到追求“效率、效果、效益”的转变,将进一步激发员工积极性和创造性,带来经营业绩的提升;集团首次实现全面覆盖的薪酬改革,积极探讨推进多层次激励举措,实现薪酬水平、奖惩措施与市场化水平基本接轨,对核心专业人才的保留和吸引具有重要意义,有利于推动集团持续稳定高质量发展。
  (三)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
  本公司作为房地产开发商,历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金,截至2019年12月31日尚未解除担保的保证金余额为1,120,910.60元,该笔担保将于按揭款付清日解除。
  本公司及下属子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,承购人以其所购商品房作为抵押物,截至2019年12月31日,尚未结清的担保金额共计人民币1,812,240,875.59元,由于截至目前承购人未发生违约,且该等房产目前的市场价格高于售价,本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。

  二、核心竞争力分析
  近年来,公司在深耕传统地产业务、布局核心城市群的同时,逐步完善多元发展战略,通过战略调整和夯实,不断加强核心竞争力,为未来可持续发展积蓄力量。公司的核心竞争力主要体现在:
  一是敢为人先、变革图强的企业精神。创立伊始,三天一层楼的“深圳速度”体现了深物业人勇于探索、攻坚克难的优良作风,铸就了深物业敢为人先、变革图强的企业精神。报告期内,集团首次以市场化收购方式取得本土化开发项目,亦是集团历史上首个完全市场化城市更新项目;并购整合投控物业实际仅耗时9个半月,创下了近些年来深圳国有企业市场化并购整合的“深圳速度”;率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度,迈出多层次激励约束机制的坚实步伐。一代代深物业人不断传承和践行着敢为人先、变革图强的企业精神,推动企业持续健康稳定发展。
  二是不断丰富的战略资源和项目资源。深物业作为深圳市属国企系统主力公司和平台公司,充分利用上市公司平台进行资本运作,不断丰富公司的土地、房产和高端科技园区在管物业资源,实现内生和外延增长;积极引进战略投资者,与英飞拓等公司建立战略合作关系,战略资源获取和整合能力不断得到增强。同时,凭借优质的服务和良好的声誉,积累了一大批稳定的客户资源,并持续开拓项目资源,所属物管公司中标多个物业管理项目,物业服务业态实现多元化和专业化。
  三是规范的治理机制和稳定的管理团队。公司不断深化制度体系建设,夯实企业运营基础,提升标准化、规范化管理水平,年内完成薪酬绩效和企业年金改革方案并落地实施,在招投标、投资并购、内部管控等方面,全年新增及修订各类规章制度15余项,梳理和强化依法治企理念,健全法人治理结构。公司经营团队稳定,在公司发展战略上一以贯之,持续编制十三五、十四五战略规划,以战略规划为指导,不断开拓进取,确保了公司在大政方针上的连续性。
  四是深厚的“国贸”品牌价值和社会认同度。经过三十多年的发展,承载着改革开放精神的“国贸”品牌价值和综合实力,得到了市场的高度认可,公司于2019年7月荣获“深圳房地产开发行业品牌价值企业”和“建圳30年副会长单位”称号,并已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉,社会影响力和品牌知名度持续提升。

  三、公司未来发展的展望
  (一)公司未来发展战略
  随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势,行业资源不断向大型品牌房企靠拢,中小房企生存和发展深受挤压,“大者通吃”成为行业常态,“房住不炒”的市场属性定位已经确立,以传统地产为主业的深物业公司面临极为严峻的行业形势。为落实深圳市国资总体战略布局,公司积极寻找战略突围方向,全面对接协同国资系统“圈层梯度、一区多园”、“混合金控”等重大战略导向,学习对标行业领先企业,公司提出了致力于打造“中国第一、全球领先的智慧科技园区全生态链综合运营商”的发展愿景,不断顺应房地产市场由增量时代向存量时代演进的重大趋势和新时代下我国社会主要矛盾转变的重大机遇,紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节,以新发展理念指引高质量发展,满足人民对美好生活的需要。
  在此背景下,公司提出了“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路,即围绕“科技园区”和“居民社区”两大主通道精准发力,依托创新驱动、资本撬动和平台联动机制提供不竭发展动力,通过“主业延伸、边缘突破”,重点发展以城市空间开发、产业生态运营、物业管理服务、高端增值服务为主的四大业务,快速布局和嫁接五大增值服务。
  适度配置优质重资产经营性物业,高度市场化运作轻资产经营性物业,重资产运营和轻资产运营并重但以轻资产运营为优先和侧重,突出资产价值管理能力、产业生态运营能力和通道资源平台整合能力;强化战略目标牵引,树立人本思想理念,扩宽人力资源配置视野,构建和提高全体员工共享发展成果的机制和比例,致力于塑造美好生活场景。力争到2025年,公司四大业务板块齐头并进、优势互补、协调发展,实现全面赶超,以较强综合实力和独特品牌优势,强势成为中国第一、全球领先的智慧科技园区全生态链综合运营商,服务于深圳城市核心竞争力的能力进一步提升。
  (二)2020年重点工作任务
  2020年,全集团工作的指导思想是:高举习近平新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜,认真贯彻十九大和十九届二中、三中、四中全会精神和中央经济工作会议精神,积极投身深圳建设中国特色社会主义先行示范区和推进粤港澳大湾区建设伟大实践,全面贯彻市国资委系列决策部署,持续坚持问题导向、发展导向和实干导向,紧抓深圳国资国企大改革大整合的重大历史机遇,保持定力、稳中求进、专心致志做好自己的事情,确保实现“十三五”圆满收官。夯实筑牢系统中主力公司和平台公司的功能定位,继续打好“项目开发、资本运作和销售回款”三大攻坚战,在“盘活、消化、周转、见效”上下功夫;顺应集团推动的规模化资源型并购进程,及时启动战略方针协同、组织架构优化、业务线条整合、管控流程再造和企业文化融合等一体化改革,在新的层次上形成制度化、流程化、体系化和信息化优势;加大科技创新载体建设和能力建设,增强集团产品和服务研发能力,以市场为导向、以客户为中心,对标世界一流,打造高端智慧科技园区运营管理模式;发挥上市公司的平台优势,积极开展市值管理,打造积极正面、负责任上市公司形象;实施精英人才计划,培养和引进并重,加快骨干人才核心人才培养进程,尽快形成集团跨越发展和转型发展的中坚人才基础;继续加强集团党建工作,全面落实党委把方向管大局保落实定位,扎实推进党风廉政建设,巩固风清气正干事创业氛围,切实将党建政治优势转化为集团公司核心竞争能力和高质量发展效能,以坚定的理想信念、崇高的使命意识、强烈的责任担当、昂扬的奋斗姿态,奋力拼搏全面完成2020年各项目标任务,为集团公司“十四五”宏伟蓝图打下坚实基础。具体来看:
  一是主动作为,顺势作为,打好三大攻坚战,不断夯实发展后劲,扎实推动集团公司高质量发展。要立足打造系统主力公司和平台公司的功能定位,主动作为,顺势作为,集中精力开展好“项目开发、资本运作和销售回款”三大攻坚战,灵活运用多种营销手段与途径,确保全面完成全年销售任务,确保全年各项目实现销售回笼资金约25亿元的目标;全年以市场化方式成功获取产业园类土地储备建面20万平米,住宅用地建面20万平米;积极探索多种融资途径,为项目开发建设筹措资金。
  通过打好三大攻坚战,进一步夯实集团公司发展后劲,不断优化业务发展结构,着力提升业务发展质量,努力实现发展基础高质量、运营水平高质量、发展动能高质量,扎实推进集团公司锚定一流,转向高质量发展。
  二是全力以赴,确保完成年度经营目标。要以全面预算为引领,确保预算执行到位,深度挖潜,科学合理编制2020年度经营预算,做好预算目标分解落实,严格考核并抓好督促检查;非房地产业务板块企业,要切实做好开源节流,降本增效,增收节支,为集团营收利润增长作出贡献;持续加强对项目总目标、节点目标、进度时间表以及投资计划的统筹把控,重点着眼于金领假日A、C座精装修、观澜蚌岭项目一期、二期开工建设,争取完成福源工业区立项、宝路用地土地置换、福昌二期封顶等工作,推动徐州二期和御品峦山项目建设。
  三是坚持物业板块积极对外扩张的发展战略,实现规模化扩张,增强核心竞争力,扩大品牌影响力。不断对标行业标杆,探索物管业务向海外市场扩张的途径,引导公司由传统物管企业向国际化、现代化综合社会服务企业转型。以高端科技园区、文旅市政和中高档住宅小区为重点方向,通过兼并收购、设立产业并购基金等方式,实现公司的规模化扩张,并重点夯实产业园区领域的竞争优势,持续提升服务创新能力,不断形成独特的品牌影响力和核心竞争力,不断加大物管业务核心管理骨干人才的引进和培养力度,尽快形成快速扩张的人才基础。力争全年实现兼并购拓展物管面积不低于1000万平方米、自主拓展面积不低于100万平方米的目标。
  四是坚持全面深化改革,进一步优化体制机制,明确权责体系,狠抓制度落实,增强发展动力。要尊重市场规律,优化合理配置资源,切实建立利益共享分配机制。在集团地产、物业管理、长租公寓等业务板块加强市场化管理,提高决策效率和水平,按照市场价值规律合理配置资源,提供一切所需支持,保证“效率、效益、效果”三效合一。同时,在已完成集团本部薪酬改革、地产项目跟投制度的基础上,进一步构建多层次的激励约束制度,全面导入增量分享机制,加强考核,为集团上下全员践行“同心、同创、同享”的核心价值观打下共同的物质利益基础,保障集团的长期稳健可持续发展。
  五是紧紧围绕企业发展新使命,不断夯实企业基础管理能力,推动集团公司向行业一流企业迈进。一是要全面加快集团信息化建设进程,推动全集团OA一体化、集团内部招采平台上线运作和财务EAS综合系统建设;二是应新形势,适当优化集团管控架构和流程设计,完善集团与下属企业的权责划分体系;三是全面完成集团品牌建设和企业文化再梳理工作,形成上下一致、板块协同的品牌战略和文化认同;四是稳妥推进集团产品和服务标准化建设,设立集团研发中心,建立研发储备金制度,构建集团科技创新制度体系,逐步增强集团科技创新能力和提高科技创新在集团发展中的贡献度;五是设立集团层面的城市更新专门机构,专责市场化城市更新项目前期工作、研究存量土地房产盘活开发方案和土地房产确权工作。
  六是进一步完善上市公司治理和加强董事会、监事会建设。启动并完成集团章程修订工作,全面落实和嵌入国资监管最新要求、明确监管和授权的“空白地带”的运作规范、做实做强董事会以及扩大对经营班子的授权力度,切实提高监事的履职能力和重大决策前与监事会的沟通与协调。
  七是坚持以党建为引领,充分发挥党组织领导作用。全面推进国贸大厦前广场建设、42楼改革开放展厅、49楼旋转餐厅对外开放,充分展现集团深厚历史底蕴,重塑“敢为人先、变革图强”的集团品牌形象。切实加强党建与业务融合,树正气新风,壮大正能量,培育创新氛围,开创经营发展的全新局面,切实有效发挥企业党委把方向管大局保落实作用。扎实推进新形势下党风廉政建设,加强集团反贿赂管理制度建设,充分发挥纪律建设标本兼治的利器作用,全面完成集团品牌建设和企业文化再梳理工作,形成上下一致、板块协同的品牌战略和文化认同。
  八是加强风险管控,坚决守牢安全生产底线。严格落实上级单位有关安全生产工作部署,持续推动安全生产标准化和“双重预防机制”建设,对重点领域、重要环节风险点实行清单管理,着力提升“事故预防”和“应急处置”能力。持续跟进集团诉讼案件、合同审查、风险排查等相关工作,加强对重大风险动态跟踪落实。加强信访维稳督导和隐患排查,加大历史遗留问题处理力度,妥善解决信访问题,确保全年不发生任何安全生产事故,形势平稳可控。
  (三)公司面临的风险分析
  1.市场风险
  受制于中美贸易摩擦、金融去杠杆以及产业升级转型等因素,2019年中国经济下行压力加大,可能导致有效需求的降低,对公司的持续经营产生不利影响。房地产市场目前处于调控周期后期,虽然经济下行,但在“房住不炒”的政策导向下,房地产调控仍然偏紧。从需求端来看,2019年全年房地产销售仍处于下行通道;从供给端来看,多种渠道地产融资趋紧、销售回款持续回落,预计行业资金面压力将持续加大。
  公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战,积极寻求战略突围方向,提出打造“中国第一、全球领先的智慧科技园区全生态链综合运营商”的发展愿景,不断顺应房地产市场由增量时代向存量时代演进的重大趋势,紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节。此外,在夯实传统主业的同时,积极对外扩张物业板块,加快布局房屋租赁业务,实施多元化发展战略,为未来可持续发展赢得机遇。
  2.土地储备风险
  公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应持续萎缩,单块土地价格逐年攀升,而大型房企纷纷扩大市场份额,加快行业兼并步伐,房地产行业向头部集中,又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻,增量市场规模进一步压缩,市场竞争不断加剧。
  面对调控政策细化、行业竞争加剧、自身资源不足等多种因素影响,公司将深化内部改革,强化市场经营,在业务开发模式和内部管理措施上加以应对,扩大多种形式的对外合作,紧跟城市更新政策和城市发展规划,除土地招拍挂的模式之外,将通过合作、收购以及战略获取的多元购地政策来加大对土地的获取。
  3.融资风险
  2019年新一轮房地产融资收紧,房地产信托融资受到整顿,当前,银行贷款、信托、债券、私募基金等融资方式均已受到严格监管,房地产融资政策空前严厉。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中,需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外,还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生超预期重大变化或调整,可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升,从而对公司的生产经营产生不利影响。公司目前财务状况稳健、现金流充裕、资信状况良好,未来将进一步严控财务风险,积极探索多种融资途径,为项目开发建设筹措资金。

深物业A(000011)主营业务收入(亿元)
深物业A(000011)主营业务收入
深物业A(000011)净利润(亿元)
深物业A(000011)净利润
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